CONTRATO DE OBRA A PRECIO ALZADO DE FIDEICOMISO
CONTRATO DE FIDEICOMISO IRREVOCABLE DE GARANTÍA PARA DISPOSICIONES FUTURAS DE CANTIDADES DE DINERO (APERTURA DE LÍNEA DE CRÉDITO).
EL CONTRATO DE FIDEICOMISO IRREVOCABLE DE GARANTÍA que celebran por una parte__________________________ quienes en lo sucesivo se les denominará LOS FIDEICOMITENTES; por otra parte _____________________ en lo sucesivo “LA FIDEICOMISARIA EN PRIMER LUGAR”; ________________ en lo sucesivo “LA FIDEICOMISARIA EN SEGUNDO LUGAR”, _______________ SOCIEDAD ANÓNIMA, en lo sucesivo “LA FIDEICOMISARIA EN TERCER LUGAR”, estas tres últimas representadas por ________________ y por última parte ____________________ Institución de Banca Múltiple, Grupo financiero, representado por su Apoderado Especial señor ___________________, la que se le denominará “LA FIDUCIARIA”, de acuerdo con las DECLARACIONES y CLÁUSULAS que a continuación se relacionan:
ANTECEDENTES
I.- DEL INMUEBLE.
Por escritura número______________ fecha _____________ de ______________ otorgada ante la fe del Licenciado ______________ Notario Público Número ________________, inscrita en el Registro Público de la Propiedad de dicho lugar bajo el Folio Real número __________, el día __________ de _____________ de ___________________, se hizo constar la Transmisión de Propiedad en Fideicomiso y extinción parcial del mismo, que celebraron ____________, por instrucciones de __________ transmitiendo en precio de $___________________, al señor _______________ quién adquirió siendo casado bajo el Régimen de _______________ el matrimonio se celebró en la Ciudad de _________________ el día __________ de ___________________ de _________________, ante el Oficial del Registro Civil Licenciado _____________________________ según se desprende del acta de matrimonio número _____________ del libro ________ a fojas ____________, la casa marcada con el número ___________ de la calle _________________ terreno sobre el cual se encuentra construida que es el lote número ____________ de la manzana _______________ del Fraccionamiento ______________________ ubicado en _____________, con superficie de ____________________ y las siguientes medidas y linderos:
AL NORTE _______________________,
AL SUR _________________________,
AL ORIENTE _____________________,
y; AL PONIENTE ____________________,
II.- DEL AVALUÓ
Con fecha _________________ de ______________, práctico el avalúo del inmueble descrito en el antecedente inmediato anterior habiéndole asignado un valor comercial de $__________________________.
Dicho documento se agrega al apéndice de esta escritura con la letra “A”.
III.- GRAVÁMENES.
Los FIDEICOMITENTES manifiestan de manera expresa y bajo protesta de decir verdad que el inmueble que se describe en la declaración primera que antecede esta libre de todo gravamen y limitaciones de dominio como lo acredita con el certificado de gravámenes correspondiente, mismo que se agrega al apéndice de la presente escritura con la letra _____________________.
DECLARACIONES
I.- Declaran los FIDEICOMITENTES, bajo protesta de decir verdad:
a).- Que en virtud de las operaciones de factoraje financiero, arrendamiento financiero y fianzas que han contratado o contratarán con las FIDEICOMISARIAS EN PRIMERO, SEGUNDO y TERCER LUGAR, designadas en el presente fideicomiso, es su voluntad expresa, libre y espontánea, asumir solidariamente ante dichas fideicomisarias, la o las obligaciones de pago, de principal y accesorios, que deriven de los contratos de factoraje financiero, arrendamiento financiero y fianzas, que celebren, con las multicitadas fideicomisarias, hasta donde alcance el patrimonio que en el presente acto afecta en fideicomiso irrevocable.
b).- Que el fiduciario les ha hecho saber el alcance y fuerza legal de la disposición contenida en el inciso b) de la fracción XIX (diecinueve romano) del artículo 106 (ciento seis) de la Ley de Instituciones de Crédito vigente, que a la letra dice:
“Art.- 106.- A las instituciones de crédito les estará prohibido:
XIX.- En la realización de las operaciones a que se refiere la fracción XV del artículo 46 de esta ley: b) Responder a los fideicomitentes, mandantes o comitentes, del incumplimiento de los deudores por los créditos que se otorguen o de los emisores, por los valores que se adquieran, salvo que sean por su culpa, según lo dispuesto en la parte final del Artículo 356 de la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito, o garantizar la percepción de rendimientos por los fondos cuya inversión se les encomiende.
Si al término del fideicomiso, mandato o comisión constituidos para el otorgamiento de créditos, estos no hubieren sido liquidados por los deudores, la institución deberá transferirlos al fideicomitente o fideicomisario, según el caso, o al mandante o comitente, absteniéndose de cubrir su importe.
Cualquier pacto contrario a lo dispuesto en los dos párrafos anteriores, no producirá efecto legal alguno.
En los contratos de fideicomiso, mandato o comisión se insertarán en forma notoria los párrafos anteriores de este inciso y una declaración de que se hizo saber inequívocamente su contenido a las personas de quienes haya recibido bienes para su inversión;_______________________.”.
II.- Declaran FACTORAJE _________________, SOCIEDAD ANÓNIMA DE CAPITAL VARIABLE, ARRENDADORA ______________________________ SOCIEDAD ANÓNIMA DE CAPITAL VARIABLE, ______________ y AFIANZADORA ________________SOCIEDAD ANÓNIMA DE CAPITAL VARIABLE, por conducto de su representante legal el señor _________________ que a efecto de dar cumplimiento a las condiciones y términos del presente fideicomiso, comparecen a la firma de la presente escritura pública.
III.- Declara ____________________ Sociedad Anónima, ______________, bajo protesta de decir verdad, por conducto de su Delegado Fiduciario:
a. Que es una Institución de Crédito autorizada a realizar operaciones de fideicomiso en términos de Ley.
b. Que acredita la representación que ostenta con la escritura número _________ de fecha _______________ de __________________ otorgada ante la fe del notario público número ___________________.
c. Que ha hecho saber a los fideicomitentes la disposición contenida en el inciso b), de la fracción XIX (diecinueve romano), del artículo 106 (ciento seis) de la Ley de Instituciones de Crédito vigente, cuyo texto se tiene por reproducido como si a la letra se insertase.
Expuesto lo anterior, las partes acuerdan otorgar el siguiente capítulo de:
DEFINICIONES
Para efectos del presente fideicomiso, se entenderá por:
CRÉDITO O CRÉDITOS: Indistintamente las obligaciones de pago o adeudos; vigentes o vencidos, que a cargo de los fideicomitentes, existan, por la o las líneas de factoraje financiero, que contrate con ______________________ SOCIEDAD ANÓNIMA DE CAPITAL VARIABLE; por el o los contratos de arrendamiento financiero que contrate con ________________________ SOCIEDAD ANÓNIMA DE CAPITAL VARIABLE, Organización Auxiliar de Crédito, y la o las fianzas que a su solicitud expida ____________________ SOCIEDAD ANÓNIMA DE CAPITAL VARIABLE, para garantizar obligaciones con terceros.
INMUEBLE O GARANTÍA: El bien Inmueble materia del presente fideicomiso irrevocable de garantía cuya descripción a quedado transcrita en el antecedente primero de la presente escritura.
En base a las anteriores declaraciones las partes otorgan las siguientes:
CLÁUSULAS
PRIMERA. ELEMENTOS PERSONALES DEL FIDEICOMISO.- Son partes en el presente contrato:
FIDEICOMITENTES: ___________________________________.
FIDUCIARIO: _________________________________________.
FIDEICOMISARIO: ____________________________________.
EN PRIMER LUGAR: _____________________________, SOCIEDAD ANÓNIMA DE CAPITAL VARIABLE.
EN SEGUNDO LUGAR: _____________________, SOCIEDAD ANÓNIMA DE CAPITAL VARIABLE. ORGANIZACIÓN AUXILIAR DE CRÉDITO.
EN TERCER LUGAR: ___________________________, SOCIEDAD ANÓNIMA.
SEGUNDA. OBJETO DEL FIDEICOMISO.- Es objeto del fideicomiso constituir un patrimonio afectando con carácter irrevocable el INMUEBLE para garantizar, hasta donde alcance el patrimonio fideicomitido:
1).- A la FIDEICOMISARIA EN PRIMER LUGAR, el pago de los CRÉDITOS que tienen o llegaren a tener LOS FIDEICOMITENTES, por la o las líneas de factoraje financiero que contrate con dicha fideicomisaria en primer lugar.
2).- A la FIDEICOMISARIA EN SEGUNDO LUGAR, el pago de los CRÉDITOS que existan en su favor y a cargo de LOS FIDEICOMITENTES, por las rentas derivadas de los contratos de arrendamiento financiero que contrate o llegue a contratar con dicha fideicomisaria en segundo lugar.
3).- A la FIDEICOMISARIA EN TERCER LUGAR, el pago de los CRÉDITOS que existan a cargo de LOS FIDEICOMITENTES, respecto de las fianzas que a su solicitud expida la fideicomisaria en tercer lugar, para garantizar obligaciones que tenga con terceros.
TERCERA. CONSTITUCIÓN DEL FIDEICOMISO.- Los fideicomitentes trasmiten “Pro Solvento” en fideicomiso irrevocable de garantía el bien inmueble descrito en el apartado primero de antecedentes, cuya descripción se tienen por reproducida como si a la letra se insertase, sin reserva o limitación alguna y libre de todo gravamen para garantizar a las FIDEICOMISARIAS EN PRIMERO, SEGUNDO y TERCER LUGAR.
CUARTA. PATRIMONIO DEL FIDEICOMISO.- El patrimonio del fideicomiso estará constituido con lo siguiente:
1.- Con la GARANTÍA otorgada en el presente contrato.
2.- En su caso, con el producto de la ejecución de la GARANTÍA.
3.- Las construcciones o mejoras permanentes que se realicen sobre la GARANTÍA.
QUINTA. FINES DEL FIDEICOMISO.- Son fines del presente fideicomiso:
1.- Que el fiduciario mantenga en fideicomiso la GARANTÍA a fin de garantizar a las FIDEICOMISARIAS EN PRIMERO, SEGUNDO y TERCER LUGAR, las obligaciones de pago de capital, intereses, intereses moratorios, gastos de cobranza derivados del CRÉDITO, o de cualquier otro CRÉDITO que con posterioridad a la fecha de firma del presente fideicomiso se encuentre garantizado en términos de la cláusula segunda.
2.- Que el fiduciario otorgue a los fideicomitentes la posesión de la GARANTÍA, para su administración, mantenimiento, realización de mejoras o construcciones que requiera la GARANTÍA.
3.- Que el fiduciario a solicitud de cualquiera de las fideicomisarias, requiera los FIDEICOMITENTES mediante fedatario público el cumplimiento de las obligaciones de pago del CRÉDITO, otorgándole un plazo de cinco días hábiles bancarios para que le acredite el cumplimiento de dichas obligaciones de pago.
4.- Que el fiduciario, en el caso que los fideicomitentes no lo acrediten, en cumplimiento de las obligaciones de pago del CRÉDITO, ejecute la GARANTÍA, aplicando el producto de la venta y hasta donde éste alcance a liquidar los CRÉDITOS que existan en favor de las FIDEICOMISARIAS EN PRIMERO, SEGUNDO y TERCER LUGAR.
5.- Que el fiduciario, realizado el pago de los CRÉDITOS, proceda a revertir el patrimonio del fideicomiso o el remanente de la ejecución de la GARANTÍA, si lo hubiere, a los fideicomitentes.
SEXTA. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN.- El fideicomitente con fundamento en el artículo 83 de la Ley de Instituciones de Crédito vigente, que a la letra dice:
“Art. 83.- A falta de procedimiento convenido en forma expresa por las partes en el acto constitutivo de los fideicomisos que tengan por objeto garantizar el cumplimiento de obligaciones, se aplicará el procedimiento del artículo 341 de la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito, a petición del fiduciario”.
Y con base en las diversas Ejecutorias dictadas por la Suprema Corte de Justicia de la Nación que han declarado constitucional el procedimiento de ejecución convencional pactado entre las partes interesadas, de la cual una de ellas se transcribe a continuación:
“Fideicomiso, Instituciones de Crédito Remate”.
Dada la naturaleza legal del fideicomiso, no es exigible establecer para el caso de ejecución, la intervención de un Órgano Jurisdiccional, si, como ya se dejó asentado al analizar la esencia jurídica, se tiene presente que en este negocio jurídico, se da una afectación patrimonial destinada a un fin, cuyo logro se confía a las gestiones de una institución fiduciaria, que en nuestra legislación, sólo puede ser una institución bancaria expresamente autorizada para ello, afectación que priva al fideicomitente de toda acción y de todo derecho de disposición de los bienes fideicomitidos, cuyo único titular es la fiduciaria para llevar a cabo el fiel cumplimiento del objeto lícito que se le encomendó. Tercera Sala Informe de 1978. Segunda Parte, Tesis 87, Página 57”.
Y advertida de su alcance y consecuencias legales con fundamento, además, en el artículo 1051 (mil cincuenta y uno) del Código de Comercio, los fideicomitentes instruyen al fiduciario, quien asume la obligación de hacer, para que en el supuesto de que deba ejecutar la GARANTÍA por incumplimiento de cualquier obligación de pago del CRÉDITO, proceda en los siguientes términos:
1.- El fiduciario mandará practicar avalúo del bien inmueble a través del corredor público o institución de crédito autorizada, para determinar el precio que servirá de base en la venta de la GARANTÍA, o en su caso, en la subasta de la misma.
El dictamen del valuador será definitivo.
2.- El fiduciario procederá a realizar la venta de la GARANTÍA mediante corredor público o institución autorizada tomando como precio base de la venta el valor comercial consignado en el avalúo que mande practicar el fiduciario en los términos de los incisos anteriores.
El fiduciario tendrá facultad de realizar la venta del INMUEBLE, reduciendo hasta en 10% (DIEZ POR CIENTO) el precio base de dicha enajenación.
3.- Los fideicomitentes tendrán el derecho de proponer comprador de la GARANTÍA, el cual podrá ser aceptado por el fiduciario, previa conformidad de las FIDEICOMISARIAS EN PRIMERO, SEGUNDO y TERCER LUGAR.
4.- Si la GARANTÍA no se enajena en un término de 90 (noventa) días hábiles, el fiduciario procederá a subastarla conforme los términos siguientes:
5.- El fiduciario publicará un aviso en uno de los periódicos de mayor circulación de la Ciudad de México, Distrito Federal, convocando postores y señalando las bases de la subasta. Para efectos de la subasta se tomará como precio base de la misma, el ochenta por ciento del valor del avalúo que se haya practicado conforme a lo establecido en los incisos anteriores.
6.- La venta se llevará a cabo en las oficinas del fiduciario, ante notario público, quien levantará el acta correspondiente a la subasta.
7.- Para que los licitadores tengan derecho a intervenir como postores en la subasta, deberán depositar en efectivo al fiduciario, cuando menos dos días hábiles bancarios antes de la fecha señalada para el remate, el 10% (DIEZ POR CIENTO) del valor fijado en la convocatoria para garantizar la seriedad de su postura en la subasta, aplicado como gastos de subasta lo que resulte mayor de aplicar el 1% (UNO POR CIENTO) sobre el depósito realizado en los términos consignados anteriormente ó la cantidad de .
Los fideicomitentes, podrá ser postor sin necesidad de hacer el depósito respectivo.
8.- El día de la venta, a la hora señalada, el representante de el fiduciario pasará lista a las personas que se encuentren presentes como postores, admitiendo únicamente a los que hubieren hecho el depósito, y el fiduciario dará a conocer la mejor postura y guardará cinco minutos para que en caso de no ser mejorada, se enajene el bien inmueble que se subasta al mejor postor.
9.- Si la postura fuera mejorada, se hará saber el ofrecimiento de los demás postores y en caso de haber una mejor oferta se dejarán transcurrir cinco minutos, pasados los cuales si no hubiere sido mejorada ésta postura, se enajenará el bien inmueble al postor que haya ofrecido para su compra la suma más alta.
10.- En caso de que no se presentarán postores con motivo de la convocatoria, se irá haciendo reducción del valor del bien inmueble en una proporción del 10% (diez por ciento) sobre la base inicial de la subasta, en cada ocasión y en forma sucesiva, convocándose postores a nueva subasta mediante el procedimiento antes indicado.
11.- Si la enajenación del INMUEBLE, vía subasta, no se logra dentro de las tres primeras convocatorias, el INMUEBLE podrá ser adjudicado a la persona que designe la fideicomisaria en segundo lugar, extinguiéndose los CRÉDITOS que existan a cargo de LOS FIDEICOMITENTES, hasta por el monto que ampare dicha adjudicación.
Para tal efecto, se tomará como valor de adjudicación, el precio base de la última convocatoria a subasta realizada, y sobre la cual haya solicitado la fideicomisaria en segundo lugar, la adjudicación del INMUEBLE.
12.- LAS FIDEICOMISARIAS EN PRIMERO, SEGUNDO y TERCER LUGAR deberán entregar al fiduciario la cantidad de dinero que éste le solicite, para sufragar los gastos que se originen con motivo de la ejecución de la GARANTÍA, en cuyo caso, dichos gastos le serán reembolsados con cargo al producto de la venta del bien fideicomitido que resulte de la ejecución del presente contrato de fideicomiso.
13.- El fiduciario sin necesidad de resolución judicial, aplicará el producto de la venta del bien fideicomitido que resulte de la ejecución del presente fideicomiso en la siguiente forma:
1.- Al pago del impuesto, gastos y honorarios que se hayan causado con motivo de la ejecución de la GARANTÍA.
2.- Se reembolsará al fiduciario los gastos que se hayan erogado con motivo del fideicomiso, así como el importe de los honorarios que hubiere pendientes en su favor.
3.- Al pago del principal y accesorios del CRÉDITO, hasta donde alcance el producto de la ejecución de la GARANTÍA en favor de las FIDEICOMISARIAS EN PRIMERO, SEGUNDO y TERCER LUGAR.
4.- De existir un remanente, quedará a disposición de los fideicomitentes.
SÉPTIMA. SUSPENSIÓN DEL PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN.
El procedimiento de ejecución de la GARANTÍA, sólo podrá suspenderse si existe previo acuerdo entre los fideicomitentes y las FIDEICOMISARIAS EN PRIMERO, SEGUNDO y TERCER LUGAR, y siempre y cuando dichos fideicomitentes, en su caso, realicen las indemnizaciones que correspondan por daños y perjuicios, y liquide los honorarios del fiduciario pactados por ejecución de la GARANTÍA, aunque esta ejecución no llegue a realizarse por suspensión del procedimiento en los términos establecidos anteriormente.
OCTAVA. DESIGNACIÓN DE DEPOSITARIOS.
El fiduciario designa depositario de la GARANTÍA materia del presente fideicomiso a los fideicomitentes, quien acepta el cargo conferido con todas las obligaciones y derechos en términos de Ley, inclusive la responsabilidad penal.
NOVENA. SANEAMIENTO PARA EL CASO DE EVICCIÓN.
Los fideicomitentes se obligan a responder al saneamiento para el caso de evicción en los términos de Ley, respecto del inmueble objeto del fideicomiso, responsabilidad que asume ante el propio fiduciario facultándolo para obligarla en dichos términos ante la persona ante quien transmita la propiedad de éste bien, en caso de ser necesaria la ejecución de la GARANTÍA.
DÉCIMA. MODIFICACIONES AL CONTRATO DE FIDEICOMISO.
Este fideicomiso sólo podrá modificarse o ampliarse en sus fines, por acuerdo expreso entre los fideicomitentes, las FIDEICOMISARIAS EN PRIMERO, SEGUNDO y TERCER LUGAR y el fiduciario, cumpliendo las formalidades marcadas por la legislación vigente.
DÉCIMO PRIMERA. DEFENSA DEL BIEN OBJETO DEL FIDEICOMISO.
El fiduciario no será responsable de hechos, actos u omisiones de las partes o de terceros que impidan o dificulten el cumplimiento de los fines de éste fideicomiso.
Si el fiduciario no contare con la información señalada y actualizada, en forma semestral por lo menos, procederá a realizar la actualización de honorarios tomando como base del cálculo el valor del patrimonio fideicomitido.
1.- Por firmas de contratos, convenios o escrituras diferentes a la presente, se cobrará la cantidad de $_________________________, en cada ocasión.
2.- En caso de mora el dos por ciento mensual sobre saldos insolutos.
3.- Los honorarios aquí estipulados podrán actualizarse cada año conforme a las variaciones del mercado fiduciario.
4.- Todas las cantidades señaladas en los incisos de la presente cláusula causarán el impuesto al valor agregado, el cual será cubierto por los FIDEICOMITENTES.
5.- Por ejecución de la GARANTÍA el _______________% sobre el valor del inmueble que conforma dicha GARANTÍA.
DÉCIMO SEGUNDA. HONORARIOS DEL FIDUCIARIO.
1.- Los honorarios que percibirá el fiduciario la cantidad de $________________.
2.- Por administración anual sobre el valor del patrimonio fideicomitido pagadero en anualidades anticipadas, calculado sobre los CRÉDITOS que con el presente fideicomiso se encuentren garantizados estableciéndose como cuota mínima anual la cantidad de _______________________________.
Para tal efecto, los fideicomitentes o las fideicomisarias en primero, segundo y tercer lugar se obligan a informar al fiduciario que líneas de factoraje financiero, arrendamiento financiero o fianzas conforman los CRÉDITOS.
3.- El fiduciario señala como domicilio el inmueble ___________________.
4.- Cualquier cambio de domicilios deberá ser notificado fehacientemente entre las partes que celebran el presente fideicomiso, para que surta todos sus efectos legales.
DÉCIMO TERCERA. DOMICILIO DE LAS PARTES.- Las partes señalan como domicilios los siguientes:
1).-Los Fideicomitentes señalan como domicilio el inmueble en _______________
______________________________.
2).- Las fideicomisarias en primero, segundo y tercer lugar, señalan como domicilio el inmueble ubicado en ______________________________.
El fiduciario no tiene obligación de defender el patrimonio fideicomitido estando obligado solamente a otorgar poder para pleitos y cobranzas y actos de administración, limitando su ejercicio al presente contrato, a la persona o personas que para tal efecto le indiquen por escrito los fideicomitentes y las FIDEICOMISARIAS EN PRIMERO, SEGUNDO y TERCER LUGAR mancomunadamente.
El fiduciario, en todos los casos no será responsable de la actuación de los apoderados, ni tampoco estará obligado a cubrir los honorarios profesionales o gastos derivados de su actuación, los cuales serán liquidados directamente por el fideicomitente.
Cuando el fiduciario reciba alguna notificación judicial o reclamación respecto al patrimonio del presente fideicomiso, lo notificará de inmediato a los fideicomitentes y a las FIDEICOMISARIAS EN PRIMERO, SEGUNDO y TERCER LUGAR, con lo que cesará cualquier responsabilidad del fiduciario.
DÉCIMO CUARTA. DURACIÓN DEL FIDEICOMISO:
El presente fideicomiso tendrá la duración necesaria para el cumplimiento de sus fines, pudiendo extinguirse por cualquiera de las causas previstas en el artículo trescientos cincuenta y siete de la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito, con excepción de la marcada con la fracción cuarta (romano) de dicha disposición, en virtud de que los fideicomitentes no se reservan el derecho de revocar el fideicomiso en tanto existan créditos a cargo de los propios Fideicomitentes, y a favor de las fideicomisarias en primero, segundo y tercer lugar, que se encuentren garantizados con el presente contrato.
DÉCIMO QUINTA. Para la interpretación y cumplimiento de este contrato, así como para todo lo no previsto en el mismo, las partes se someten a la jurisdicción y competencia de __________________________________________________
_____________________________________________ por lo que renuncian expresamente al fuero que por razón de su domicilio presente o futuro, pudiera corresponderles.
Leído el que fue el presente y de conformidad, lo firman el presente documento., por duplicado en el lugar y fecha al principio indicados, quedando un ejemplar del mismo en poder de cada parte contratante.
(Trascripción de la documentación que faculta a los apoderados o representantes a comparecer)
FIDEICOMITENTES: ___________________________________.
FIDUCIARIO: _________________________________________.
FIDEICOMISARIO: ____________________________________.